Actualización de la renta del alquiler: IPC, IRAV y qué dice la ley
Actualizado: 4 de julio de 2026
¿Puede tu arrendador subirte el alquiler cada año? La respuesta depende de un único factor: qué se pactó en el contrato. Te explicamos cómo funciona la actualización de la renta y qué índices se usan habitualmente.
Regla general: sin pacto, no hay subida
La LAU no impone una actualización automática de la renta. Si el contrato no incluye una cláusula de actualización, la renta se mantiene fija durante toda su vigencia, salvo que ambas partes acuerden lo contrario por escrito.
El IPC: el índice tradicional
Durante décadas, el Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha sido la referencia habitual para actualizar rentas. Consiste en aplicar la variación porcentual del IPC en los últimos 12 meses a la renta vigente, en la fecha de cada aniversario del contrato.
El IRAV: el nuevo índice de referencia
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo el Índice de Referencia para la Actualización de Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), publicado también por el INE. Su objetivo es ofrecer una referencia más estable que el IPC, que en periodos de alta inflación puede generar subidas muy pronunciadas de golpe.
Desde su entrada en vigor, si las partes no especifican un índice concreto en el contrato, la ley remite al IRAV como referencia por defecto para los nuevos contratos de vivienda habitual.
¿Cómo se aplica en la práctica?
- Se revisa qué índice se pactó en el contrato (IRAV, IPC, u otro).
- En la fecha de cada aniversario de la firma, se consulta el valor de dicho índice correspondiente al mes de referencia (normalmente el último publicado).
- Se aplica ese porcentaje a la renta vigente para calcular la nueva renta.
Te recomendamos consultar siempre los valores actualizados directamente en la web del INE, ya que los índices se publican mensualmente y pueden variar significativamente de un año a otro.
Límites y medidas excepcionales
En determinados periodos de alta inflación, el Gobierno ha aprobado topes temporales a la actualización de rentas en contratos ya vigentes, para proteger a los inquilinos frente a subidas excesivas del IPC. Estas medidas suelen tener carácter transitorio y un ámbito de aplicación específico, por lo que conviene verificar si existe alguna limitación vigente en el momento de aplicar la subida.
¿Qué pasa si el arrendador actualiza la renta sin haberlo pactado?
Si no existe cláusula de actualización en el contrato, el inquilino no está obligado a aceptar ninguna subida, y puede seguir pagando la renta original. Cualquier incremento no pactado carecería de respaldo legal.
La actualización de la renta no afecta a la fianza legal, que se calcula sobre la renta vigente en cada momento. Más información en nuestra guía sobre la fianza del alquiler.
Incluye la cláusula correcta en tu contrato
Con nuestro generador de contratos de arrendamiento puedes elegir entre IRAV, IPC o ninguna actualización, y la cláusula se redacta automáticamente y de forma clara.
Crear mi contrato gratis →Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos urbanos. Consulta siempre los índices oficiales vigentes en el INE.