Duración del contrato de alquiler en España: guía completa
Actualizado: 4 de julio de 2026
Una de las dudas más frecuentes al firmar un alquiler es cuánto tiempo dura realmente el contrato. La respuesta corta es: lo que pacten las partes, pero con un mínimo garantizado por ley para el inquilino. Te explicamos cómo funciona exactamente.
La duración pactada no es la duración real
El arrendador y el arrendatario pueden firmar un contrato por el plazo que prefieran: 1 año, 3 años, 5 años... Sin embargo, el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, si ese plazo es inferior a 5 años (cuando el arrendador es una persona física) o 7 años (cuando es una persona jurídica, como una empresa o un fondo), el contrato se prorrogará obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar ese mínimo.
Es decir: si firmas un contrato "de 1 año", en la práctica el inquilino tiene derecho a permanecer hasta 5 años si así lo desea, salvo que concurra alguna de las excepciones que veremos más abajo.
¿Puede el inquilino irse antes?
Sí. El inquilino puede desistir del contrato en cualquier momento a partir de los 6 primeros meses de vigencia, siempre que lo comunique al arrendador con al menos 30 días de antelación. Las partes pueden pactar que, si el inquilino se va antes de que se cumpla el plazo pactado inicialmente, deba indemnizar al arrendador con una cantidad proporcional (habitualmente una mensualidad de renta por cada año que reste).
¿Puede el arrendador no renovar antes de los 5-7 años?
Solo en supuestos muy concretos. El más habitual es que el arrendador (persona física) necesite la vivienda para sí mismo o para familiares de primer grado (padres, hijos, cónyuge en determinadas circunstancias), y siempre que esta posibilidad se haya reflejado expresamente en el contrato. Fuera de estos casos, el arrendador está obligado a prorrogar el contrato hasta cumplir el mínimo legal.
La tácita reconducción: qué pasa al llegar al final del plazo mínimo
Una vez transcurrido el plazo mínimo (5 o 7 años), si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovar con al menos 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (arrendatario), el contrato se prorroga automáticamente por anualidades adicionales, hasta un máximo de 3 años más (artículo 10 de la LAU).
Ejemplo práctico
Imagina un contrato firmado por 2 años con un arrendador persona física, con inicio el 1 de enero de 2026:
- Aunque el papel diga "2 años", se prorroga automáticamente año a año hasta el 1 de enero de 2031 (5 años), salvo que el inquilino avise que no quiere continuar.
- Llegado el 1 de enero de 2031, si nadie dice nada, se prorroga por un año más (hasta 2032), y así hasta un máximo de 3 años adicionales (2034).
¿Y los contratos de temporada o de uso distinto de vivienda?
Estas reglas de duración mínima no aplican a los alquileres de temporada, locales comerciales u oficinas. En esos casos rige lo que las partes pacten libremente. Puedes leer más en nuestra guía sobre contrato de temporada vs. vivienda habitual.
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Crear mi contrato gratis →Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos urbanos.