Fianza del alquiler: cuánto es, quién la paga y cómo recuperarla
Actualizado: 4 de julio de 2026
La fianza es una de las cantidades que más dudas genera al alquilar una vivienda: cuánto se puede pedir, si es obligatoria, y sobre todo, cómo recuperarla al final del contrato. Aquí lo resolvemos todo, punto por punto.
¿Cuánto es la fianza legal?
El artículo 36 de la LAU fija la fianza obligatoria en:
- 1 mensualidad de renta para contratos de vivienda habitual.
- 2 mensualidades de renta para contratos de uso distinto de vivienda (locales, oficinas, temporada).
Esta fianza es obligatoria por ley y no puede sustituirse por acuerdo entre las partes, aunque sí se puede exigir además una garantía adicional (ver más abajo).
¿Quién la deposita y dónde?
El inquilino entrega la fianza al arrendador, pero es el arrendador quien está obligado a depositarla ante el organismo de la Comunidad Autónoma correspondiente (en muchas regiones existen institutos u oficinas específicas para la gestión de fianzas de alquiler). El incumplimiento de esta obligación puede acarrear sanciones administrativas al propietario, aunque no invalida el contrato entre las partes.
¿Se puede pedir una garantía adicional (aval)?
Sí. Además de la fianza legal, el arrendador puede solicitar una garantía adicional, normalmente en forma de aval bancario o depósito adicional. Desde el Real Decreto-ley 7/2019, en los contratos de vivienda habitual de duración de hasta 5 años (o 7, si el arrendador es persona jurídica), esta garantía adicional no puede superar el importe de dos mensualidades de renta, salvo que se trate de contratos de mayor duración pactada.
¿Cómo y cuándo se recupera la fianza?
Al finalizar el contrato y entregar las llaves, el arrendador debe devolver la fianza. La LAU establece que, si no se ha pactado otra cosa, la devolución debe producirse en el plazo de un mes desde la entrega efectiva de las llaves. Si transcurre ese plazo sin devolverse, la cantidad empieza a devengar el interés legal del dinero a favor del inquilino.
El arrendador puede descontar de la fianza el importe de:
- Rentas o suministros pendientes de pago.
- Desperfectos en la vivienda que no correspondan al desgaste normal por el uso (el llamado "desgaste por uso ordinario" no es descontable).
Es muy recomendable hacer un check-in y check-out con fotos del estado del inmueble, para evitar discrepancias sobre qué desperfectos existían ya al entrar.
¿Qué pasa si el arrendador no devuelve la fianza?
Si el arrendador se niega a devolverla sin justificación, el inquilino puede reclamarla por burofax y, si no hay acuerdo, acudir a la vía judicial (habitualmente un juicio verbal, dado que suele tratarse de cuantías reducidas). Muchas Comunidades Autónomas ofrecen también servicios de mediación en materia de arrendamientos.
Si tu contrato tiene una duración pactada inferior al mínimo legal, también te interesa nuestra guía sobre la duración del contrato de alquiler.
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Crear mi contrato gratis →Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos urbanos.